서울 양천구 신월동에 위치한 신월시영아파트 재건축 사업이 본격화되면서 서울 서남권의 부동산 시장에 큰 반향을 일으키고 있습
니다. 준공 37년 차를 맞이한 대규모 아파트 단지가 재건축을 통해 신축 프리미엄 단지로 변모할 예정이라는 점에서, 실수요자와 투자자 모두에게 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 특히 정비구역 지정과 정비계획 통과라는 관문을 이미 넘었기 때문에, 앞으로의 일정과 미래가치는 더욱 기대를 모으고 있습니다.
신월시영아파트 재건축 추진 현황
신월시영아파트는 1988년 준공된 2,256세대 규모의 대단지 아파트로, 양천구 내에서도 정비사업이 오래 기다려졌던 지역 중 하나입니다. 2023년 1월 재건축 안전진단을 조건부로 통과한 뒤, 서울시의 신속통합기획(신통기획) 자문을 통해 정비계획이 수립되었습니다. 이후 2025년 4월, 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비구역 지정 및 정비계획 결정안이 수정가결되면서, 실질적인 재건축 사업의 행정적 기틀이 마련된 것입니다.
이로써 신월시영아파트 재건축은 예비사업 단계를 벗어나 실질적인 실행 단계로 접어들게 되었고, 향후 사업시행자 지정과 착공까지 비교적 빠른 일정이 기대됩니다.
재건축 규모 및 개발 계획
신월시영아파트는 기존 최고 12층, 2,256세대에서 최고 21층, 3,149세대 규모의 초대형 단지로 재탄생할 계획입니다. 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하로 계획되어 있으며, 공공주택 196세대가 포함되어 있어 공공성과 수익성을 동시에 확보했습니다.
특히 단지 중심에 위치한 신월근린공원을 북측으로 이전하고, 인근의 지양산, 한울공원, 독서공원, 오솔길공원 등을 연결하는 ‘양천초록길’(총 2.3km)을 조성할 계획입니다. 이는 자연친화적인 생활환경과 커뮤니티 활성화에 큰 도움이 될 것으로 평가받고 있으며, 향후 입주민들의 생활 만족도를 크게 높이는 요소가 될 전망입니다.
신탁방식 재건축과 사업 일정
2024년 4월, 코람코자산신탁과 KB부동산신탁 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정되면서, 신월시영아파트 재건축은 신탁방식으로 추진되고 있습니다. 신탁방식의 가장 큰 장점은 조합을 따로 설립하지 않아도 되고, 신탁사가 시행자로 나서기 때문에 사업 속도가 빠르다는 점입니다.
2025년 상반기에는 정비계획 및 정비구역 결정 고시가 예정되어 있으며, 하반기에는 사업시행자 지정이 목표입니다. 이 일정을 기준으로 보면, 2026~2027년 사이에 착공 및 일반분양이 가능할 수 있다는 관측도 나오고 있습니다.
교통 인프라 및 개발 호재
현재 신월동은 지하철 접근성이 떨어지는 지역으로 평가받고 있지만, 목동선 경전철이 이를 개선할 수 있는 핵심 변수로 주목받고 있습니다. 목동선은 신월동~당산역까지 약 10.87km를 잇는 지하 경전철 노선으로, 신월시영아파트 인근 오솔길공원역이 설치될 계획입니다.
비록 2024년 7월 예비타당성조사에서는 통과되지 못했지만, 서울시는 노선 조정 등을 통해 재추진할 계획임을 밝혔습니다. 만약 경전철 사업이 확정된다면, 신월동 전체의 교통환경이 획기적으로 개선되고, 이로 인한 부동산 가치 상승도 기대할 수 있습니다.
이 외에도 신월7동 1·2구역에서 약 5,800세대 규모의 재개발이 동시에 추진되고 있으며, 서부트럭터미널 복합개발 사업이 2025년 착공을 목표로 본격화되고 있습니다. 이러한 대형 개발 사업과의 시너지 효과는 신월시영아파트 재건축의 가치를 한층 끌어올릴 것입니다.
현재 시세와 재건축 투자 수익 분석
2025년 상반기 기준, 신월시영아파트의 실거래가를 살펴보면 다음과 같습니다:
- 전용 43㎡: 약 4억 6,452만원
- 전용 50㎡: 약 5억 2,377만원
- 전용 59㎡: 약 6억 2,492만원
특히 2025년 6월에는 전용 50㎡가 5억 4,000만원에 거래되면서, 재건축 기대감을 반영한 가격 상승 흐름이 이어지고 있습니다.
전용 84㎡ 기준(현재 시세 약 6억 5,000만원)에, 재건축 추가분담금 약 4억 이상을 감안할 경우, 총 투자금액은 10억~11억 수준으로 예상됩니다. 하지만, 재건축 완료 후 인근 목동센트럴아이파크위브(84㎡ 기준 11억 이상)와 비교해도 손색없는 단지가 될 가능성이 높습니다. 이를 감안하면, 준공 이후 시세 차익 기대는 상당하다고 볼 수 있습니다.
제약 요인 및 유의사항
가장 큰 제약은 고도 제한 문제입니다. 신월시영아파트는 김포공항 비행안전구역 내에 위치해 있어, 해발고도 57.86m 이하로만 건축 가능합니다. 다행히 서울시와 한국공항공사의 협의를 통해 최고 21층까지 건축 가능하도록 완화되었지만, 향후 유사한 협의가 필요할 수 있다는 점에서 변수로 작용할 여지가 있습니다.
또한, 아무리 신속통합기획과 신탁방식으로 진행되더라도, 재건축 사업 특유의 장기 일정은 불가피합니다. 정비계획 고시부터 준공까지 최소 6~7년의 시간이 소요될 수 있어, 단기 수익보다는 중장기적인 투자 전략이 필요합니다.
신월시영아파트 재건축 종합 전망
신월시영아파트 재건축은 서울시의 도시계획위원회 심의를 통과하고, 신탁방식으로 본격 추진되는 등 행정과 민간이 협력하는 선도적 재건축 사례로 자리매김할 전망입니다. 약 3,149세대의 대규모 신축 단지로 탈바꿈하며, 양천초록길 조성, 경전철 개발, 신월동 일대 대규모 정비사업과 함께 시너지를 낼 가능성이 큽니다.
서울 서남권에서 목동과 비교되는 새로운 주거중심지로 성장할 가능성이 높으며, 향후 부동산 시장에서 ‘신월시영아파트’라는 브랜드가 다시금 재평가받을 수 있습니다. 물론 고도 제한과 긴 사업 기간이라는 리스크는 존재하지만, 이를 감안해도 중장기 보유 목적의 투자자나 실수요자에게는 충분히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
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